R11242017

Last updateT, 23 Mai 2017 6pm

Investeerimiskinnisvara hindamine

Investeerimiskinnisvaraks peetakse investori poolt soetatud kinnisvara, millelt soovitakse teenida pikaajalist tulu, näiteks korterelamu, millelt soovitakse peale ostmist üüritulu teenida. Mõistuspärase investori jaoks on mitmeid kriteeriume, mille alusel otsust langetada. Algaja investori jaoks toome välja mõned lihtsamad ja kindlamad näitajad, millest saadava info abil oma otsus langetada.

Investori eesmärgiks peaks olema saavutada kokkuleppe teel hind, mis on investori poolt käesoleva kinnistu eest makstav kõrgeim hind ning, mis ühtib samal ajal omaniku madalaima soovitud hinnaga.

Alustavat investorit abistavad samad „tööriistad“, mida kasutava juba kogenud ja turul pikalt tegelenud investorid. Tüüpilised infosisendid on turuinfo, restaureerimiskulud ja sissetuleku analüüs.

Mõningate varade puhul soovitame otsuse langetamisel tugineda kõigile kolmele indikaatorile. Järgnevalt lihtsustame neid termineid ning anname põgusa ülevaate nende sisust.

Turuinfo abil kinnisvara hindamine(võrdlev turuanalüüs) on enim levinud meetodeid hindamaks ühe kuni nelja(ridaelamud) pere elamuid. Sarnase hindamismeetodi abil annavad kinnisvaramaaklerid oma hinnangu korteritele ja majadele.

Sellise hindamismeetodi põhimõte seisneb selles, et otsitakse Teie poolt müüdavale/ostetavale sarnaseid kinnistuid, mis on hiljuti ostu-müügi tehingu läbinud. Seejärel võrreldakse eelpool mainitud kinnistuid omavahel ning vastavalt asukohale, planeeringule, sisustusele, kohalikule majanduskliimale ja muudele hüvedele antakse varale hinnang. Mida rohkemate sarnaste omadustega kinnistuid võrreldakse, seda õiglasem hinnang saavutatakse.

Täna on investorile suureks abiks internet, mille abil on võimalik kodustest tingimustest päris suure hulga infot huvi pakkuva kinnisvara kohta saada. Parima võimaliku otsuse langetamisel on kindlasti soovitatav konsulteerida kohaliku omavalitsusega, täpsemalt siis linnaarhitektiga, kes võib Teile anda palju kasulikku infot kinnistute tulevase väärtuse hindamisel(planeeritavad ostukeskused, uued teed jne).

Restaureerimiskulude abil kinnisvara hindamist kasutatakse peamiselt selliste kinnistute puhul, mis on muinsuskaitse all. Selliste kinnistute puhul pole suurt kasu „osta odavalt – müü kallilt“ tehingust vaid tuleb kinnisvara enne edasimüüki viia elamiskõlblikusse konditsiooni. Taolise tehingu korral tuleb enim tähelepanu pöörata restaureerimiskuludele, ehk summale, mis on vajalik maja korrastamiseks. Alljärgnevalt toome välja 5 sammu, mille abil õiglaseim hing välja arvutada:

1.       Esiteks hinnake maatüki väärtus

2.       Hinnake kulud maja restaureerimiseks

3.       Leidke hetke hinna juures maja alahinnatus

4.       Lahutage maja alahinnatus(samm 3) maja restaureerimiskuludest(samm 4) maha

5.       Liitke maa hind(samm 1) 4ndal sammul leitud väärtusele

Sissetulekuanalüüsi korral seotakse kinnisvara väärtus temalt produtseeritavate sissetulekutega. Lihtsuse eesmärgil soovitame kasutada kaht enimlevinud hindamismeetodit: GRM(renditulu kordaja) ja ajaloolise tootluse määr. Mõlema puhul kasutatakse hindamisel sarnaseid kinnistuid.

Renditulu kordaja kasutamine on otstarbekas kortermajade ja ridaelamute hindamisel. Nimelt jagatakse ostuhind saadava kasuga(näiteks kuu üür) ning tulemuseks on periood(nt kuude arv), mille lõpuks kinnisvara on oma soetamise tasuvaks „teeninud“.

Ajaloolise tootluse määra abil hinnatakse tavaliselt suuri kortermaju, büroohooneid ja ostukeskusi. Küll aga on seda võimalik väga edukalt kasutada koos renditulu koradajaga. Selle meetodi puhul arvestatakse kinnisvara tootlus jagades saadav kasu ostuhinnaga. Tulemuseks on protsent, mille investeering oma hinnalt teenib.